Réaliser / Les dossiers et conseils administratifs utiles

Comment acquérir les combles
de son immeuble ?

S’il n’est pas encore possible de pousser les murs de son appartement, la solution pour gagner quelques m2 à moindre coût lorsque l’on vit au dernier étage est de racheter les combles communs de son immeuble d’habitation. Même si le délai de réalisation peut s’étaler sur une vingtaine de mois, le gain en termes d’espace et de plus-value peut s’avérer très intéressant.

Démarches administratives pour aménagement de combles

Avant d’entamer toute démarche, il est nécessaire d’évaluer l’espace qu’il sera possible de gagner. En effet, chaque comble est différent et la hauteur minimum sous plafond pour rendre l’espace habitable est de 1,30m. Il est ensuite nécessaire d’estimer l’intérêt financier du projet lors de la revente par rapport aux frais engagés. A noter qu’au-delà du prix d’achat de la partie commune, il faut compter entre 1 100 et 1 300 € le m2 (prix moyen constaté sur les projets du site Rêve de Combles) pour un aménagement et une isolation de qualité.

Votre décision arrêtée, la suite des démarches se fera en 4 étapes :

Etape 1 – Contacter le syndic : vous devez notifier au syndic par lettre recommandée votre volonté d’acquérir une partie commune afin que la question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Etape 2 – Préparer votre dossier : élément clé, votre dossier complet sera transmis à l’ensemble des copropriétaires et devra contenir :

  • l’évaluation réalisée par un géomètre des mètres carrés de la partie commune en question
  • la description du projet (plan, croquis, schéma) et des travaux nécessaires
  • un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division
  • la nouvelle affectation des tantièmes de l’immeuble induisant une nouvelle répartition des charges

Etape 3 – Fixer un prix : il n’existe aucune règle précise pour fixer le prix de vente des combles d’un immeuble. Il doit être établi au plus juste afin que le rachat reste financièrement intéressant sans être trop faible au risque de désintéresser les copropriétaires. Le prix devra tenir compte du prix au m² pratiqué dans le quartier, de la situation de l’immeuble, de l’état du bien etc. Les immeubles récents construits par des promoteurs disposent généralement de combles à charpente industrielle. Dans ce cas, le prix d’achat peut souvent être établie sur la base du prix de vente estimé auquel on soustrait le coût des travaux. Pour des immeubles plus anciens à charpente traditionnelle, les tarifs sont négociables. Il n’existe pas réellement de règle pour fixer le prix de vente de ces m² de combles. Malgré tout, pour convaincre les copropriétaires, il convient de proposer un prix de rachat équivalent à celui des parties communes, c’est-à-dire environ 20 à 25% du prix du m² pratiqué dans le secteur et de prendre en charge les travaux d’isolation du toit. En effet, légalement ces frais incombent à la copropriété, mais cet argument peut inciter les copropriétaires à accepter de vendre leurs quantièmes de combles. Cette démarche a un double avantage, puisqu’elle donne accès à des aides fiscales. A noter que l’acquéreur recevra, en tant que copropriétaire de l’immeuble, sa propre part de la vente de la partie commune !

Aides financières disponibles aménagement de combles

Etape 4 – Faire voter la vente : le vote devra rassembler la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires si l’annexion de cette partie commune ne présentent pas d’utilité pour les autres copropriétaires. La modification du règlement de copropriété avec la nouvelle répartition des tantièmes et des charges qui découle de la vente seront elles votées à l’unanimité. La vente ne sera définitive que deux mois après le vote, délai légal de rétractation, et une fois signée chez le notaire.

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