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Les démarches administratives

Sauf à faire une simple réfaction de toiture (ce qui ne nécessite aucune déclaration préalable), les transformations de combles ne sont pas anodines. Modifications esthétiques de la maison, modification de la forme et de la structure du toit, création de surface supplémentaire d’habitation : ces travaux entraînent des démarches administratives et fiscales qu’il faut connaître.

Les démarches administratives

Création de SHON (surface hors œuvre nette)

L’aménagement des combles inhabitables conduit à augmenter la surface (hors œuvre nette) de plancher. Avant de démarrer ce projet, il faut s’assurer que la création de surface envisagée est compatible avec le COS (coefficient d’occupation des sols) autorisé par le POS (plan d’occupation des sols) ou le PLU (plan local d’urbanisme) pour la parcelle et l’immeuble qui a été construit dessus. Si le nombre de mètres carrés autorisés sur la surface du terrain est atteint, l’autorisation sera refusée. Si ce n’est pas le cas, la surface d’aménagement dépendra du nombre de mètres carrés autorisés au regard du COS.

Pour toute information sur le POS, le COS ou le PLU, renseignez-vous en mairie.

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Déclaration de travaux ou permis de construire ?

Si le COS permet une extension de surface compatible avec le projet, il faut déposer une déclaration préalable de travaux pour tout aménagement jusqu’à 40 m2. Au-delà, il faut déposer une demande de permis de construire. Si l’ajout de surface fait passer celle de l’habitation à plus de 170 m2, il faut recourir aux services d’un architecte pour cette demande. L’installation de fenêtres de toit n’impose en principe qu’une déclaration préalable de travaux. Néanmoins, il est important de s’assurer de la vue : une vue plongeante ou oblique sur la propriété voisine peut entrainer une réclamation. Il vaut mieux dans ce cas passer par le permis de construire.

Le changement de matériau de couverture, la modification de la forme de la toiture ou sa surélévation passent par une demande de permis de construire, avec avis de l’Architecte des Bâtiments de France dans les secteurs protégés ou aux abords (500 m) d’un monument historique classé.

Pour réaliser votre demande de travaux, téléchargez les formulaires CERFA déclaration préalable de travaux et permis de construire ou d’aménagement

Contraintes de voisinage et copropriété

Juridiquement, le percement d’ouvertures dans la couverture et la pose de fenêtres de toit passent généralement par une demande de permis de construire. Il est toujours bon également d’informer le voisinage de ce type d’aménagement, pour éviter tout recours. En habitat collectif, dans une copropriété, le fait d’être propriétaire des combles ne vous autorise pas à intervenir sur la charpente, sur la couverture (qui sont des parties communes) ou sur le plancher, sans l’autorisation des copropriétaires, via le syndic et une assemblée générale. La décision doit faire l’objet, au minimum, d’un vote à la majorité absolue (parfois qualifiée dans certains règlements). Bien sûr les travaux seront entièrement à votre charge, sauf la réfection de la toiture si son état le justifie. Si vous habitez le dernier étage d’un immeuble dont les combles ne sont pas utilisés, il peut être tentant de les annexer.

Passez toujours par une décision du reste de la copropriété, en proposant l’aliénation des combles contre une compensation financière au profit des autres copropriétaires. La décision, toujours du ressort de l’assemblée générale, se prend le plus souvent à la majorité des deux tiers. Une modification d’attribution des millièmes se traduira par un re-calcul et une réaffectation des charges collectives, notamment pour le chauffage et les éventuels frais d’entretien de l’ascenseur (même s’il ne dessert pas les combles…).

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