Loi Carrez et hauteur sous plafond : comment calculer la surface habitable dans des combles ? 

Calculer la surface habitable de ses combles : l’opération est utile pour évaluer le potentiel de son logement, et nécessaire si l’on veut vendre son bien. Mais le calcul, régi par la fameuse loi Carrez, est complexe. Si, pour connaître précisément le nombre de m² d’un logement, il est conseillé de faire appel à un géomètre, qui connaît la législation et dispose des bons outils de mesure, il est toujours possible de se débrouiller par soi-même. Mode d’emploi en quelques étapes. 

Les notions de base à connaître 

Dans l’immobilier, il y a deux notions de surface importantes à connaître : la surface habitable et la surface de plancher. 

Quelle hauteur minimum d’une pièce pour une surface habitable ? 

La surface habitable est une notion de droit immobilier. Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation : 

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » 

Autrement dit, la superficie habitable correspond à la surface réelle dans laquelle les occupants vont vivre au quotidien. 

Quelle surface de plancher ? 

Parallèlement, un nouveau mode de calcul des surfaces de construction est entré en vigueur en France, depuis le 1er mars 2012 : il s’agit de la surface de plancher (SDP). Cette notion est essentielle à la délivrance des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme. Elle se substitue aux anciennes surfaces hors œuvre brute (SHOB) et surface hors œuvre nette (SHON), mais ne remplace en aucun cas la surface habitable. 

La surface de plancher en mètres carrés est une notion définie à l’article R.111-22 du code de l’urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert d’un bâtiment, mesuré à partir du nu intérieur des façades. Cela signifie qu’un espace couvert mais non clos ne constitue pas de la surface de plancher. 

Par ailleurs, un espace d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m (hauteur loi carrez) ne peut pas être intégré dans le calcul de la surface de plancher. Cette précision est essentielle si vous devez calculer la surface de plancher des combles de votre maison ou d’une cave.   

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La loi Carrez  

En immobilier, on parle souvent de « superficie loi Carrez ». Quelle est sa définition ? La loi Carrez du 18 décembre 1996 est venue réguler la surenchère des mètres carrés annoncés par les vendeurs ou les agents immobiliers. Elle stipule que seules les parties du bâti d’une hauteur minimum de 1,80 mètre (du sol au plafond) sont prises en compte dans le calcul de la surface habitable. 

Comment compter les m2 loi Carrez ? 

Pour calculer le métrage loi Carrez, il faut mesurer la superficie des planchers et soustraire les éléments suivants : 

• les murs et cloisons ; 
   
• les marches et cages d’escalier ; 
   
• les embrasures de portes et fenêtres ; 
   
• les gaines ; 
   
• les balcons et terrasses ; 
   
• les annexes telles que cave ou garage. 
   

Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m (hauteur loi Carrez) sont prises en compte dans le calcul de la surface Carrez. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne rentrent dans le calcul que s’ils sont totalement intégrés au bien. Par exemple, une petite chambre de bonne indépendante ne comptera pas. En revanche, s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, sont mesurés : 

• le sous-sol (hors cave et parking) ; 
   
• le grenier et les combles, même non aménagés ;

• les réserves et remises ; 
   
• ou encore une véranda. 
   

Pour effectuer le calcul de surface loi Carrez, il s’agit de mesurer les pièces une par une depuis l’intérieur des murs et cloisons. Par exemple, si vous avez une pièce de 4 m x 4 m, elle sera comptabilisée pour 16 m². Attention aux pièges tels que les toits mansardés, les vérandas démontables et les placards, qui sont compliqués à mesurer. Dans le cas du placard, si le plancher de ce placard est au niveau du sol de la pièce, seul l’intérieur de celui-ci est à prendre en compte dans le calcul, et seulement si sa hauteur est de 1,80 mètres minimum. Il est parfois plus prudent de recourir aux services d’un diagnostiqueur certifié. 

Quelle marge d’erreur pour le calcul de la loi Carrez ? 

La loi tolère une marge d’erreur inférieure à 5 % au bénéfice du vendeur. En revanche, si l’acquéreur constate que la superficie est en réalité inférieure de 5 % ou plus à celle communiquée dans l’acte de vente, il peut alors se retourner contre le vendeur. Il a alors la possibilité de : 

• Faire annuler purement et simplement le compromis de vente et se faire rembourser son achat. Ce type d’erreur peut être une clause amenant à la nullité de l’acte de vente de ce logement en copropriété, mais sa demande doit intervenir avant la réalisation de l’acte authentique de vente. 
   
• Demander un remboursement partiel équivalent à l’erreur sur le prix d’achat de cet appartement au vendeur. C’est le cas le plus fréquent. Dans ce cas, l’acquéreur peut même demander le remboursement des frais de notaire trop versés.

Qu’appelle-t-on « mesurage loi Carrez » ? 

On appelle « mesurage loi Carrez » la mention relative à la superficie privative d’un lot à indiquer obligatoirement lors de la vente de certains biens en copropriété. Elle permet de calculer la superficie privative correspondant à la superficie de plancher des locaux clos et couverts, déduction faite des murs et cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas non plus tenu compte des surfaces de plancher situées sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m, des terrasses et balcons extérieurs, ou encore des dépendances (garage, cave, jardin, etc.).  

Quand applique-t-on la loi Carrez ? 

La surface Carrez est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m². Dans ce contexte, la surface Carrez est ainsi calculée pour tous types de biens : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou encore pour les maisons en copropriété. Il n’est en revanche pas nécessaire de calculer la surface Carrez pour la vente d’une maison individuelle. Autre exception au calcul de la surface Carrez : les biens vendus en VEFA, c’est-à -dire dans le cadre d’un achat sur plan (un achat de bien neuf dont la construction n’est pas encore terminée). En effet, les biens vendus en VEFA sont soumis à une autre législation qui leur est propre. 

Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ? 

À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m. Leur superficie fait partie intégrante de la superficie privative offerte par un bien immobilier. 

De plus, contrairement à la surface loi Carrez qui ne doit être calculée que pour certains logements, la surface habitable (ou surface “loi Boutin”), elle, se calcule dans tous les cas. 

Est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour une maison ?  

La loi Carrez est-elle obligatoire pour les maisons ? Si la maison est en copropriété horizontale, la loi Carrez est obligatoire. La superficie de la construction doit donc être mentionnée dans l’acte de vente. S’il s’agit d’une maison individuelle, elle n’est pas obligatoire et ne peut s’appliquer légalement. 

Pour rappel, une copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels bâtis sur un terrain commun, avec la particularité que chaque lot comprend une maison individuelle.  

Mesurer soi-même la surface de ses combles : les 3 étapes clés 

Placer des repères dès que la hauteur atteint 1,80 mètre 

A l’aide d’un ruban de mesure et d’un crayon, déplacez-vous de l’angle de votre mur au centre de vos combles. Notez les hauteurs quand vous le jugez utile. Dès que la hauteur sous toit atteint exactement 1,80 mètre, faites une croix pour désigner ce point. 

Répéter l’opération sur tous les murs mansardés 

Répétez l’opération sur toute la longueur du mur. Il vous suffit de tracer la frontière de la surface habitable sous la pente. Faites de même avec les autres pans. Une figure géométrique apparaîtra. En fonction de sa forme, plus ou moins complexe, il ne vous reste plus qu’à appliquer un calcul de surface. 

Le calcul à connaître 

Pour calculer une surface simple au mètre carré, il suffit de multiplier la longueur par la largeur. Si la forme est plus complexe, il faudra diviser certaines mesures. Par exemple, la surface d’une forme trapèze est égale à la grande base plus la petite base multipliée par la hauteur ; le résultat étant ensuite divisé par deux. 

Un outil de calcul simple et gratuit 

Spécialiste dans l’aménagement des combles, VELUX propose aux particuliers un outil de calcul de surface habitable dans les combles. Ce simulateur vous permettra d’avoir un estimatif rapide et gratuit de la surface habitable et de la surface au sol dont vous disposez.