Dans le secteur de l’habitat, faire la distinction entre les étages et les combles peut avoir des incidences sur la conformité réglementaire, la fiscalité et la valeur des biens immobiliers. Si vous envisagez d’agrandir votre espace habitable dans les combles ou de vendre votre maison, découvrez si vos combles sont à considérer comme un étage habitable à part entière.
Pourquoi différencier les combles d’un étage ?
Les combles désignent le volume d’une maison directement situé sous le toit, séparé de l’étage inférieur par un plancher (circulable ou non). Le terme choisi pour qualifier vos combles ne modifie pas votre surface habitable, mais il peut agir sur d’autres paramètres :
- La valeur immobilière : un étage supplémentaire habitable peut augmenter (de façon plus importante que des combles) la valeur d’une maison au moment d’une vente. Les termes de combles aménagés ou aménageables peuvent quant à eux susciter l’intérêt des acheteurs. Ils sont souvent synonymes d’espaces atypiques.
- La fiscalité : la taxe foncière d’un bien est basée (entre autres) sur sa valeur cadastrale. Dans certaines administrations locales, cette valeur se trouve influencée par le nombre d’étages habitables. La bonne qualification des combles vous permet donc d’être en règle et de payer un impôt adapté à la configuration de votre logement.
- L’assurance habitation : le montant annuel de l’assurance multirisque habitation est parfois corrélé au nombre d’étages de la maison.
Comment savoir si les combles sont considérés comme un étage ?
La configuration et l’usage des combles
Un étage est généralement constitué de pièces habitables, à l’intérieur desquelles il est possible de se tenir debout. Si vos combles sont facilement accessibles, comportent des pièces habitables, et bénéficient d’une hauteur sous plafond confortable et de lumière naturelle, alors ils peuvent probablement être considérés comme un étage.
Bon à savoir : réglementairement, une surface peut être considérée comme habitable dès lors que sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Dans la réalité, la hauteur libre minimale pour se tenir debout confortablement est plutôt de 2,20 mètres.
Si vos combles ne disposent pas d’un escalier, s’ils ne sont pas chauffés ou s’ils sont utilisés comme lieu de stockage, ils sont moins susceptibles d’être qualifiés d’étage. Dans cette configuration, le terme de combles aménageables est plus indiqué.
La réglementation locale
Si vous avez un doute quant à la désignation appropriée pour vos combles, vous pouvez vous référer au règlement d’urbanisme de votre commune. Certains PLU (plan local d’urbanisme) listent les exigences à réunir pour qu’un espace soit considéré comme un étage habitable : hauteur sous plafond, hauteur des murs périphériques, accès, isolation, etc.
Combles, étages et surfaces réglementaires
Les surfaces réglementaires associées aux combles sont souvent source d’interrogations et de confusions. Voici les deux principaux termes à connaître :
- La surface habitable : superficie aménagée pour un usage résidentiel, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 mètre. Elle ne prend pas en compte les combles aménageables. La surface habitable est utilisée pour évaluer la valeur immobilière d’un bien et pour la fiscalité.
- La surface de plancher : superficie totale du plancher, qu’elle soit habitable ou non, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 mètre. Elle inclut les combles aménageables, aménagés et les étages habitables. La surface de plancher est utilisée pour étudier la conformité d’un logement aux règlements d’urbanisme.
Si la valeur immobilière de vos combles dépend de leur désignation et de leur superficie, leur valeur perçue est directement liée à un aménagement de qualité. Grâce à leurs dimensions généreuses, les fenêtres de toit VELUX augmentent la sensation de volume dans vos combles et vous permettent de profiter d’un maximum de luminosité !