Aménager ses combles : quelles sont les démarches administratives à effectuer ?

Avec l’envolée des prix du foncier, l’aménagement des combles est une solution pertinente pour optimiser sa surface habitable et apporter de la plus-value à son bien. Mais avant d’entreprendre les travaux, il est nécessaire de s’acquitter de certaines démarches administratives. Ne pas les suivre vous expose à des risques juridiques et fiscaux, mais aussi financiers en cas de sinistre dans des combles non déclarés. Voici les réponses aux questions que vous vous posez.

Le permis de construire est-il obligatoire ?

Vous avez pour projet d’aménager vos combles perdus ou non aménagés, et les rendre habitables en créant un vrai plancher et en aménageant une ou plusieurs  pièces de vie, vous devez obtenir, selon le cas, une déclaration préalable de travaux ou bien un permis de construire.

Le cas de la déclaration préalable de travaux 

Une déclaration préalable de travaux est suffisante si la nouvelle surface habitable fait entre 5 et 20 m² et s’il n’y a pas de modification majeure de la toiture. 
Autre cas où une déclaration de travaux suffit : si la surface habitable nouvellement créée fait moins de 40 m² et que le bien est situé dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU).

Le cas du permis de construire

Si vous aménagez des combles perdus ou non aménagés et que la surface créée est supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone PLU), une demande de permis de construire doit obligatoirement être déposée. De même si la structure de la toiture (rehaussement ou création d’une lucarne, par exemple) est modifiée. Et si ces travaux portent la surface totale de la maison à plus de 150 m², le recours à un architecte est également obligatoire.

Comment déclarer l’aménagement des combles en mairie ?

Pour une déclaration préalable de travaux, il faut remplir le formulaire CERFA n°13703.

Pour un permis de construire, il s’agit du formulaire CERFA n°13404.

Les pièces à fournir 

Dans les deux cas, il vous faudra fournir les pièces suivantes :

• Plan de situation du terrain (localisation de votre maison dans la commune)
• Plan de masse du projet (vue d’ensemble du terrain et des modifications).
• Plan en coupe du bâtiment (montrant l’existant et le projet).
• Plans des façades et de la toiture (si modification de l’aspect extérieur).
• Photos de l’état actuel
• Formulaire CERFA rempli

Dépôt du dossier en mairie

Il faut déposer votre dossier à la mairie de votre commune, en main propre ou par courrier recommandé. Certaines mairies permettent un dépôt dématérialisé (via leur site).

Le délai d’instruction est de 1 mois pour la déclaration préalable, et de 2 mois (pouvant être prolongé si le dossier est incomplet) pour un permis de construire.

Si vous ne recevez pas de réponse dans ces délais, l’autorisation vous est tacitement accordée.

Démarches après autorisation 

Une fois l’autorisation obtenue, il faudra :

• Faire un affichage en mairie et sur votre terrain pendant toute la durée des travaux.
• Remplir la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) à la mairie une fois les travaux terminés.
• Faire une mise à jour auprès des impôts (car votre surface taxable peut changer).

Est-ce que les combles sont imposables ?

Oui, l’aménagement des combles peut entraîner une augmentation des impôts locaux, car cela crée de la surface habitable supplémentaire. Voici les taxes concernées :

• La taxe foncière 
  L’aménagement des combles augmente la valeur locative cadastrale de votre logement, ce qui entraîne une hausse de la taxe foncière.
• La taxe d’habitation (si applicable)
  Depuis 2023, la taxe d’habitation ne concerne plus que les résidences secondaires. Si votre logement est une résidence secondaire, l’aménagement des combles peut augmenter son montant.
• La taxe d’aménagement (uniquement si surface créée > 5 m²)
  Si vous créez plus de 5 m² et plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, vous devez payer une taxe d’aménagement, calculée en fonction de la surface créée et d’un taux fixé par votre commune.

Comment déclarer vos combles aux impôts ?

Vous devez faire une déclaration aux impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux via le formulaire H1 (n°10867). Déposez-le à votre centre des impôts ou en ligne via le site des impôts.

Bon à savoir : Si vous déclarez votre aménagement dans les 90 jours suivant la fin des travaux, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans (sous certaines conditions, selon les collectivités).

Quelles conséquences pour un aménagement de combles non déclaré ?

Un aménagement de combles non déclaré peut entraîner plusieurs conséquences légales, fiscales et administratives.

Sur le plan administratif et pénal, si les travaux nécessitaient une déclaration préalable ou un permis de construire, la mairie peut exiger une mise en conformité, voire une démolition en cas d’irrégularité. Un voisin peut signaler l’infraction, et la mairie dispose d’un délai de six ans après la fin des travaux pour agir. En cas de contrôle, une amende allant de 1 200 à 6 000 euros par mètre carré peut être appliquée, et en cas de non-régularisation, cette sanction peut aller jusqu’à 75 000 euros d’amende et trois mois de prison en cas de récidive.

Sur le plan fiscal, les services fiscaux peuvent découvrir l’aménagement non déclaré lors d’un contrôle, grâce à l’imagerie aérienne ou lors d’une vente. Ils peuvent alors exiger un rattrapage de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les quatre dernières années, avec des pénalités de retard. De plus, une taxe d’aménagement non payée peut être réclamée avec des majorations.

L’absence de déclaration peut également poser problème en cas de vente ou de transmission du bien. Lors d’une transaction, le notaire vérifiera la conformité des surfaces. Une irrégularité peut compliquer la vente, nécessiter une régularisation coûteuse ou conduire à une négociation à la baisse du prix du bien. L’acheteur peut même annuler la vente s’il découvre que la surface réelle diffère de celle déclarée.

Enfin, en cas de sinistre, l’assurance peut refuser de couvrir les combles non déclarés, ce qui peut entraîner des pertes financières importantes. Certains travaux structurels réalisés sans autorisation peuvent également invalider certaines garanties.

Comment régulariser un aménagement de combles ?

Pour régulariser une situation non conforme, il est possible de déposer une demande de régularisation auprès de la mairie sous forme d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire, puis de signaler les travaux aux impôts via le formulaire H1 (CERFA 10867). Si nécessaire, des travaux correctifs peuvent être exigés par la mairie. Il est donc préférable d’anticiper ces démarches pour éviter tout risque d’amende, de redressement fiscal ou de litige futur.

Qu’est-ce que le formulaire CERFA H1 (ou CERFA 10867) ?

Le CERFA H1 est destiné aux maisons individuelles et leurs dépendances et permet d’informer les services fiscaux de l’augmentation de la surface habitable. Il est obligatoire lorsque des travaux modifient la valeur locative cadastrale du bien.

Attention : Si vous avez simplement aménagé des combles existants sans modification extérieure majeure (comme une surélévation), utilisez le CERFA H1. Si vous avez réalisé une extension avec modification de la toiture (rehaussement du toit, par exemple), vous devrez peut-être aussi remplir un CERFA 6650 en plus du H1.

Comment obtenir un modèle de formulaire H1 ?

Pour obtenir le modèle du formulaire H1 (Déclaration des travaux ayant modifié la surface de plancher ou la surface habitable), vous pouvez procéder de plusieurs manières :

• Télécharger le formulaire en ligne sur le site officiel des impôts français. 
• Le demander directement à votre centre des impôts si vous préférez avoir une version papier
• Via les services en ligne des impôts si cela est possible dans votre département.

Qui doit faire la déclaration H1 ?

En principe, le remplissage du formulaire H1 incombe à remplir l’entrepreneur. Ce dernier fournit les informations nécessaires, puis se charge de déposer le document rempli auprès de l’administration publique concernée.

L’entrepreneur peut éventuellement vous aider à fournir des informations techniques (ex : surface créée, hauteur sous plafond), mais il ne peut pas faire la démarche officielle en votre nom.

Quand faire le formulaire H1 ?

La déclaration H1 doit être remplie juste après les travaux et transmise au service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, sous peine de pénalités et de retard dans la mise à jour de votre taxe foncière.

Où envoyer le formulaire H1 ?

Il doit être envoyé au Service des Impôts Fonciers (SIP) ou au Centre des Impôts Fonciers (CDIF) dont dépend votre bien immobilier.

Formulaire H1 pour une maison individuelle et quid du Cerfa H2 ?

La déclaration de modèle H1 (cerfa 6650 concerne les maisons individuelles tandis que le formulaire H2 (cerfa 6652) concerne les appartements en immeuble collectif (par exemple si l’on utilise les combles de l’immeuble pour agrandir un appartement au dernier étage).

Comment bien remplir le formulaire H1 en 2025 ?

Vous devez renseigner :

• Vos informations personnelles : nom, adresse, qualité du déclarant (propriétaire, usufruitier, etc.).
• Localisation du bien : adresse complète et références cadastrales.
• Nature et date des travaux : type de travaux réalisés (aménagement de combles, extension…), et date d’achèvement des travaux, qui marque le début du délai de 90 jours pour envoyer la déclaration.
• Caractéristiques du bien après travaux : surface habitable totale, nombre de pièces principales, équipements spécifiques (garage, véranda…), mode de chauffage.
• Renseignements relatifs au local :
  • Date d’achèvement des travaux.
  • Type d’occupation (résidence principale, secondaire, location).
  • Bénéfice d’un prêt aidé comme un Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui peut influencer la fiscalité.
• Signature et envoi : le formulaire doit être transmis au Service des Impôts Fonciers (SIP ou CDIF) dans les 90 jours suivant la fin des travaux.

Peut-on effectuer rapidement les formalités ?

Oui. Spécialiste dans l’aménagement des combles, VELUX a développé un dispositif en ligne permettant de connaître facilement les démarches administratives nécessaires à effectuer pour votre projet. 5 questions suffisent à déterminer les démarches administratives à effectuer. La plateforme vous propose également de télécharger les formulaires à remplir en quelques clics. Si besoin, VELUX propose des conseils pour trouver un professionnel agréé.

Rénovation des combles : les autres questions que vous vous posez

Il existe d’autres questions à se poser au moment d’effectuer des travaux dans les combles. Voici les principales.

Faible hauteur sous plafond : une autorisation est-elle nécessaire ?

Non. Lorsque la hauteur des combles n’atteint pas 180 cm, cet espace n’est pas considéré, au regard de la loi Carrez, comme une surface habitable. La valeur des taxes foncières et celle des impôts locaux resteront identiques et inchangées.

Faut-il prévenir la mairie en cas d’ajout d’une fenêtre de toit ?

Oui. Une déclaration de travaux doit être déposée obligatoirement auprès de la mairie si l’extérieur de la maison subit des modifications telles que la transformation de structure de la charpente ou encore l’ajout de fenêtre de toit.

Dois-je faire une déclaration auprès de mon assurance ?

Oui. Cette nouvelle surface habitable doit impérativement être déclarée comme telle dans la police d’assurance habitation. En cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux…), l’assurance couvrira les frais. L’impact au niveau du prix de la prime d’assurance est généralement faible.

Quelles conséquences sur mes impôts ?

La création d’une surface habitable supplémentaire impose une révision de votre taxe d’habitation et de votre taxe foncière. Pensez à remplir le formulaire Cerfa 6650. Il vous suffira d’indiquer que vous avez une pièce supplémentaire et de bien préciser sa surface en tenant compte de la règle de calcul de la loi Carrez. L’ajustement de vos impôts sera fait au prorata.